Ootamatu probleemi korral peata otsustamine ja tee asjaolud selgeks
Kui müügi ajal ilmneb uus probleem, ära jätka vana info põhjal, vaid selgita enne järgmisi otsuseid välja, mis juhtus ja mida see mõjutab. Oluline on hinnata, kas avastatud asjaolu muudab kuulutuses esitatud teavet, ostjaga peetavaid läbirääkimisi või kavandatud tehingu tingimusi.
Pane kohe kirja:
- millal ja millistel asjaoludel probleem ilmnes;
- milline kinnisvara osa või dokument võib olla puudutatud;
- kes probleemi märkas ja kellele sellest teatati;
- millised otsused või kokkulepped võivad vajada ülevaatamist.
Säilita fotod, videod, kirjavahetus, arved ja varasemate tööde tõendid. Need aitavad eristada kontrollitud fakte oletustest ning selgitada olukorda ostjale või kaasatud spetsialistile.
Probleemi ei tohiks varjata ega selle mõju ennatlikult vähendada. Müüjal tuleb anda ostjale objekti kohta tõene ja täielik teave. Teadaoleva puuduse varjamine võib kaasa tuua ostja nõude ja hilisema vaidluse. Esimene eesmärk ei ole leida kiiret põhjendust müügi jätkamiseks, vaid luua otsustamiseks selge ja kontrollitav alus.
1. Määra kindlaks, milles probleem seisneb
Probleemi täpne sõnastamine aitab otsustada, milliseid dokumente kontrollida ja kelle hinnangut on vaja. Üldsõnalise „objektiga on midagi valesti” asemel kirjelda konkreetset nähtust, näiteks niiskuskahjustust, kommunikatsiooni riket, naabrivaidlust, kinnistul olevat koormatist või tegeliku olukorra erinevust dokumentidest.
Kontrolli olemasolevaid projekte, lepinguid, tööde dokumente ja muid asjakohaseid materjale ning võrdle neis esitatud andmeid kinnisvara tegeliku seisukorraga. Seejuures erista kolm asja:
- mida saab vaatluse või dokumendiga kinnitada;
- mida on keegi väitnud, kuid pole veel kontrollitud;
- milline küsimus vajab spetsialisti hinnangut.
Esmane kahtlus või kuulujutt ei ole tehniline ega õiguslik järeldus. Samuti ei tohiks müügihuvi säilitamiseks ise otsustada, et nähtus on tähtsusetu või lihtsasti kõrvaldatav.
Kui küsimus puudutab ehitise seisukorda, kommunikatsioone või tehtud tööde nõuetekohasust, pöördu vastava valdkonna pädeva spetsialisti poole. Dokumentide, koormatiste või võimaliku vastutusega seotud õigusliku küsimuse korral küsi pädevat õigusabi. Nii põhinevad järgmised sammud kontrollitud asjaoludel, mitte oletusel.
2. Dokumenteeri avastatud asjaolu ja kogu tõendid
Korralik dokumentatsioon loob kontrollitava ülevaate nii probleemist, varasematest töödest kui ka pärast avastamist tehtud sammudest. Alusta võimalikult kiiresti, sest hiljem võib olla keeruline taastada täpset sündmuste järjekorda või kinnisvara varasemat seisukorda.
Kasuta praktilist kontrollnimekirja:
- tee probleemist kuupäevaga fotod või videod;
- märgi üles avastamise aeg, koht ja asjaolud;
- koonda paranduste arved, garantiid, projektid ja hooldusdokumendid;
- säilita spetsialistide hinnangud ning kirjalikud tööpakkumised;
- talleta oluline kirjavahetus ostja, maakleri, halduri ja töövõtjatega;
- pane kirja, milliseid kontrollitoiminguid tehti ja milline oli tulemus.
Koosta lisaks lühike kronoloogia: mida avastati, kes olukorda kontrollis, millise hinnangu ta andis ja mida seejärel ette võeti. Kui mõni küsimus jäi lahtiseks, märgi ka see selgelt, selle asemel et täita lünk oletusega.
Säilita algsed materjalid, mitte ainult nende põhjal tehtud kokkuvõte. Objekti seisukorra dokumenteerimine ja tööde tõendite hoidmine aitab olulisi asjaolusid ostjale arusaadavalt esitada ning vähendab riski, et hiljem tekib vaidlus selle üle, mida müüja teadis või avalikustas.
3. Teavita ostjat ausalt ja õigel ajal
Ostjat tuleb uuest teadaolevast asjaolust teavitada enne, kui ta teeb otsuse aegunud või ebatäieliku teabe põhjal. Müüja kohustus on anda objekti kohta tõest ja täielikku teavet ning avalikustada teadaolevad puudused, sealhulgas näiteks niiskuskahjustused, kommunikatsioonide probleemid, naabrivaidlused või kinnistul olevad koormatised.
Teates kirjelda neutraalselt kolme osa:
- mis täpselt avastati;
- mida on juba kontrollitud ja millised dokumendid või hinnangud seda kinnitavad;
- millised küsimused on veel lahtised.
Ära vähenda probleemi tähtsust, luba paranduse kindlat tulemust ega paku kontrollimata hinnangut kuludele, ajale või mõjule. Kui vastus alles selgub, ütle ostjale, milline kontroll on pooleli, kuid ära esita võimalikku tulemust faktina.
Kui kuulutus või ostjale saadetud müügimaterjal ei vasta enam tegelikule olukorrale, vaata selle kirjeldus ja asjakohased lisad üle. Sama põhimõte kehtib läbirääkimistel: uus info võib mõjutada ostja valmisolekut jätkata, pakutavat hinda või tehingu ajakava.
Avalikustamisest ei piisa üksnes suulisest vestlusest. Olulised asjaolud ja nendega seotud tingimused tuleb hiljem lepingus selgelt kirja panna, et mõlemal poolel oleks kokkuleppest ühesugune arusaam.
4. Hinda lahendusvõimalusi enne hinna või tähtaja muutmist
Müügihinda, ajakava ega ostjaga kokkulepitud tingimusi ei tasu muuta enne, kui probleemi ulatus ja võimalikud tegevussuunad on piisavalt selged. Kogu vajalikud hinnangud ning tee kindlaks, kas asjaolu on parandatav, vajab veel kontrollimist või tuleb see olemasoleva olukorrana avalikustada.
Kui töö sisu on võimalik määratleda, küsi paranduse kohta kirjalikud pakkumised. Nii saad võrrelda tegelikke lahendusvariante, mitte lähtuda umbkaudsest oletusest. Seejärel vaata uuesti üle kuulutus, müügihind, ajakava ja senised kokkulepped.
Praktilised tegevussuunad võivad olla:
- probleemi lahendamine enne müügi jätkamist;
- müügi ajutine peatamine täiendava kontrolli või tööde ajaks;
- müügi jätkamine koos selge avalikustamise ja vastavalt kokku lepitud tingimustega.
Iga probleem ei tähenda automaatselt kallist remonti. Kinnisvara ettevalmistamise eesmärk ei ole teha suuri kulutusi iga puuduse varjamiseks, vaid esitada objekt ja selle tegelik olukord ostjale arusaadavalt. Väikeste paranduste või ulatuslikuma töö vajadus sõltub konkreetsest probleemist ja pädeva osapoole hinnangust.
Ära luba ostjale kindlat paranduskulu, valmimistähtaega ega tulemust enne, kui töö ulatus ja lahendus on kontrollitud. Selge teave võimaldab valida tegevussuuna, mida saab ka kirjalikult põhjendada.
5. Kinnita muudatused kirjalikult ja otsusta, kelle abi vajad
Kui edasine tegevussuund on valitud, kinnita ostjaga kokku lepitud muudatused, avalikustatud asjaolud ja olulised tingimused kirjalikult. Lepingus peab olema selge, millist teavet ostjale anti ja milles pooled kokku leppisid. Õigusliku sõnastuse või võimaliku vastutuse küsimuses pöördu pädeva õigusabi poole.
Abi valik sõltub probleemi laadist:
- tehnilise vea, kahjustuse või tööde ulatuse hindamiseks kaasa vastava valdkonna spetsialist;
- dokumentide ja õiguslike küsimuste korral kasuta pädevat õigusabi;
- müügikorralduse, objekti esitamise ja läbirääkimiste läbimõtlemiseks kaasa maakler.
Maakler saab aidata hinnata, milline kontrollitud teave peab jõudma kuulutusse ja muudesse müügimaterjalidesse ning kuidas korraldada edasine suhtlus ostjaga. See ei asenda tehnilist ekspertiisi ega õigusabi, kui küsimus nõuab vastavat pädevust.
Pakume kinnisvara müügil maaklerteenust Tartu ja Tallinna kinnisvaramüüjatele. Linna Kinnisvara on tegutsenud alates 2006. aastast. Kui soovid arutada, kuidas ootamatu probleem võib mõjutada sinu kinnisvara edasist müügiprotsessi, saada meile päring ja kirjelda lühidalt objekti, avastatud asjaolu ning müügi senist seisu.