Lühivastus: nõustuge kontrolliga, kuid leppige enne kokku selged tingimused
Kui ostja soovib kinnisvara tehnilist ülevaatust või ekspertiisi, täpsustage enne külastust kirjalikult kontrolli eesmärk, ulatus ja korraldus. Küsige, kas soovitakse üldist tehnilist ülevaatust, konkreetse süsteemi kontrolli, hindamist või põhjalikumat ekspertiisi.
Pange enne kontrolli kirja:
- kes kontrolli teeb ja kes sellel osalevad;
- millal kontroll toimub;
- milliseid ruume, konstruktsioone, seadmeid ja dokumente soovitakse vaadata;
- kas piirdutakse vaatlemisega või soovitakse teha konstruktsioone mõjutavaid toiminguid;
- kas kontrollija koostab kirjaliku raporti ja kellele see saadetakse.
Müüja ülesanne on võimaldada kokkulepitud kontroll, esitada olemasolev teave ning eristada dokumenteeritud andmed enda tähelepanekutest. Kontrolli tulemusi tasub arutada alles pärast raportiga tutvumist, mitte teha võimalike paranduste või müügitingimuste kohta ennatlikke otsuseid.
1. Täpsusta kontrolli eesmärk, ulatus ja tegija
Küsimusele „Kuidas käituda, kui ostja soovib inspektsiooni või ekspertiisat?” saab vastata alles siis, kui on selge, mida ostja nende sõnade all mõtleb. Paluge tal nimetada küsimused, millele ta vastust otsib, ja objekti osad, mida soovitakse vaadata. Nii saab eristada üldist ülevaatust ühe konkreetse süsteemi või probleemkoha uurimisest.
Leppige kokku, kes kontrolli teeb, kes viibivad kohapeal ja kas tulemuseks on kirjalik raport. Kui raport koostatakse, täpsustage enne külastust, kellele see saadetakse. Müüja jaoks on oluline saada aru, kas tegemist on üksnes vaatlusega või soovitakse teha toiminguid, mis võivad objekti muuta.
Konstruktsiooni avamine, viimistluse eemaldamine, proovi võtmine või muu sekkuv tegevus vajab eraldi kokkulepet. Enne nõusolekut fikseerige kirjalikult toimingu asukoht ja ulatus, kasutatav meetod, võimalik jälg ning taastamise korraldus. Üldine nõusolek objekti üle vaadata ei pea hõlmama tegevusi, millest pooled pole varem rääkinud.
2. Valmista objekt ja dokumendid kontrolliks ette
Kontrolliks valmistumine ei tähenda puuduste peitmist ega kogu kinnisvara remontimist. Eesmärk on teha kokkulepitud kohad vaadeldavaks ja koondada olemasolev info nii, et kontrollija saaks objekti seisundist võimalikult selge ülevaate.
Enne külastust:
- vabastage ligipääs kontrollitavatele ruumidele ja tehnosüsteemidele;
- leidke üles olemasolevad plaanid, ehitus- ja kasutusandmed ning renoveerimise dokumendid;
- koondage hooldusdokumendid, tehtud tööde arved, aktid ja seadmete andmed;
- märkige üles praeguse olukorra ja dokumentide võimalikud erinevused;
- koostage nimekiri teadaolevatest puudustest ja varem tehtud parandustest;
- koristage läbipääsud ja eemaldage kontrollimist takistavad esemed.
Maja puhul võib olla vaja juurdepääsu näiteks pööningule, keldrile või abihoonetele. Korteri kontrollimisel võivad tähelepanu all olla lisaks eluruumidele tehnosüsteemid ja korteri kohta olemasolevad dokumendid. Lähtuge seejuures ostjaga eelnevalt kokku lepitud ulatusest.
Eristage iga teema puhul tõendatud info enda tähelepanekust. Arve, akti või projektiga kinnitatud töö saab esitada dokumenteeritud faktina. Omaniku märgatud niiskusjälge või ebatavalist heli saab kirjeldada tähelepanekuna, kuid selle põhjust ei tasu ilma aluseta määrata.
Ärge katke kontrolli eel nähtavat kahjustust üksnes kosmeetilise parandusega. Kui kahjustuse põhjus pole teada, jätke probleemkoht vaadeldavaks ja selgitage, millal seda märkasite ning mida selle kohta kindlalt teate. Linna Kinnisvara enda nõuannetes käsitletakse puuduste avalikustamist ja müüja vastutust teemadena, millega tuleb arvestada ka pärast müügitehingut.
Objekti dokumentide varajane koondamine aitab ka müügitehingu hilisemas etapis. Notar kontrollib kinnistusraamatu andmeid, omandiõigust ja võimalikke koormatisi. Müüjal soovitatakse eelnevalt valmis panna isikut tõendav dokument ning objekti ja võimalike laenukohustustega seotud andmed.
3. Ole ülevaatuse ajal koostööaldis, kuid vasta faktipõhiselt
Ülevaatuse ajal võimaldage juurdepääs kokkulepitud kohtadele ning näidake kontrolli ulatusse jäävaid teadaolevaid probleemkohti ja varem parandatud osi. Vastuseid andes hoidke lahus dokumendiga tõendatud andmed, enda tähelepanekud ja asjaolud, mille kohta teil kindel teave puudub.
Näiteks saab arve, akti või projekti alusel kirjeldada tehtud tööd dokumenteeritud faktina. Nähtavat jälge või seadme ebatavalist käitumist saab kirjeldada omaniku tähelepanekuna, kuid selle põhjust ei tasu oletada. Kui töö tegemise aeg, kasutatud lahendus või kahjustuse põhjus pole teada, ärge esitage oletust faktina. Vajaduse korral vaadake dokumendid pärast külastust üle ja saatke täpsustus kirjalikult.
Kui kontrollija soovib teha toimingu, mida varem kokku ei lepitud, peatage see ja täpsustage ulatus enne jätkamist. Konstruktsiooni avamine, viimistluse eemaldamine või proovi võtmine vajab eraldi kokkulepet ka siis, kui üldine ülevaatus on juba alanud.
Pärast külastust fikseerige lühidalt kontrolli kuupäev, osalejad, vaadatud kohad, tehtud toimingud ja üle antud dokumendid. Kui objekti mõjutati, lisage toimingu asukoht ning taastamise kohta kokkulepitu. Selline kokkuvõte aitab hiljem eristada kontrolli käigus tegelikult toimunut raportis esitatud hinnangutest ja poolte järgnevatest otsustest.
4. Vaata raport läbi enne, kui otsustad järgmised sammud
Raporti saamisel lugege esmalt läbi kogu dokument. Ärge lähtuge ainult kokkuvõttest või ühest silmatorkavast märkusest. Eristage raportis:
- tuvastatud puudused;
- võimalikud riskid;
- kontrollija soovitused;
- küsimused, mis vajavad täiendavat uurimist.
Paluge ebamäärane märkus täpsustada. Kasulik täpsustus kirjeldab, kus probleem asub, kuidas see tuvastati ja millele hinnang tugineb. Seejärel võrrelge raportit olemasolevate projektide, arvete, aktide ja hooldusandmetega. Kui dokument lisab raportis kirjeldatud asjaolule olulise konteksti, edastage see ka ostjale.
Kui küsimus jääb tehniliselt ebaselgeks, võib järgmine samm olla vastava valdkonna spetsialisti arvamus või täiendav kontroll. Ärge lubage parandust ega müügitingimuste muutmist enne, kui on selge, mida raportis kirjeldatud tähelepanek tähendab ja millist objekti osa see puudutab.
5. Fikseeri müüja ja ostja otsused kirjalikult
Pärast raporti läbivaatamist pange edasine tegevus kirja. Olenevalt kontrolli tulemusest võib kõne alla tulla lisadokumentide esitamine, täiendav kontroll, parandustöö, müügitingimuste muutmine või seniste tingimustega jätkamine.
Kirjalikus kokkuleppes nimetage täpselt:
- millise raporti ja tähelepaneku kohta otsus käib;
- kas esitatakse lisainfo või tehakse täiendav kontroll;
- milline töö tehakse, kui paranduses kokku lepitakse;
- kes töö korraldab ja mis tähtajaks;
- kas kokkulepe muudab müügihinda või muid müügitingimusi;
- kuidas kajastatakse kokkulepitu hilisemates tehingudokumentides.
Vältige üldisi sõnastusi, nagu „müüja teeb kõik korda”. Nimetage konkreetne objektiosa, töö või dokument. Nii on mõlemale poolele arusaadav, mida otsustati ja mida mitte.
Kinnisvara müük Tartus ja Tallinnas
Ostja soovitud ülevaatust tasub käsitleda koos objekti üldise müügivalmidusega. Enne näitamist korrastatud ligipääsud, koondatud dokumendid ning teadaolevate puuduste selge kirjeldus aitavad müüjal vastata nii kontrollija kui ka ostja küsimustele faktipõhiselt. Müüja kohustus on anda ostjale objekti kohta tõene ja täielik teave.
Linna Kinnisvara pakub maaklerteenust kinnisvara müüjatele Tartus ja Tallinnas ning on tegutsenud alates 2006. aastast. Kui soovid kinnisvara müügiks tuge, saada Linna Kinnisvarale päring ning lisa objekti asukoht ja liik, müügi praegune etapp ning ostja soovitud kontrolli kirjeldus.