Lühivastus: kontrollige ehitise staatust enne müügikuulutuse avaldamist
Kui ehitis, laiendus või ümberehitus ei vasta ehitisregistri andmetele, projektile või nõutavale loale, selgitage enne müügikuulutuse avaldamist välja kõrvalekalde sisu ja ehitamise aeg. Puuduv dokumentatsioon ei tähenda automaatselt, et olemasoleva lahenduse saab tagantjärele seadustada.
Soovitatav tegevusjärjekord:
- võrrelge tegelikku olukorda registriandmete, lubade ja projektiga;
- koguge olemasolevad projektid, teatised, load, mõõdistused ja omavalitsuse kirjad;
- määrake võimalikult täpselt ehitamise või muutmise aeg;
- küsige seadustatavuse eelhinnangut;
- selgitage välja vajalik menetlus ning võimalikud auditid, mõõdistused ja projektid;
- otsustage saadud info põhjal, kas alustada müüki enne või pärast menetlust.
Oluline ajaline võrdlus:
- Enne 1. jaanuari 2003 ehitatud ehitis: keskne küsimus on ehitise vastavus ohutusnõuetele.
- 1. jaanuarist 2003 kuni 1. juulini 2015 ehitatud ehitis: lisaks ohutusnõuetele hinnatakse vastavust detail- ja üldplaneeringule või projekteerimistingimustele. Kui ehitusprojekt puudub, võib ohutuse hindamiseks olla vajalik ehitise audit.
Konkreetne lahendus sõltub ehitisest, dokumentidest ja kinnistule kehtivatest tingimustest. Notariaalse tehingu ja lepinguliste kohustuste küsimustes pöörduge notari või juristi poole.
1. samm: võrrelge tegelikku olukorda lubade, projekti ja ehitisregistri andmetega
Alustage hoonete ja tehtud muudatuste inventuurist, sest probleem ei pruugi seisneda üksnes puuduvas loas. Kontrollige, kas ehitisregistris kajastuvad kinnistul olev põhihoone, abihooned, laiendused ja ümberehitused ning kas nende paiknemine, kasutusotstarve ja lahendus vastavad olemasolevale projektile.
Koguge ühte kausta:
- ehitusload ja kasutusload;
- ehitus- ja kasutusteatised;
- projektid, joonised ning mõõdistused;
- tehtud töödega seotud dokumendid;
- varasem kirjavahetus kohaliku omavalitsusega.
Pange kirja ka ehitise või muudatuse tõenäoline valmimisaeg. Allikate järgi käsitletakse enne 1. jaanuari 2003 valminud ehitisi teisiti kui ajavahemikul 1. jaanuarist 2003 kuni 1. juulini 2015 valminud ehitisi. Viimase ajavahemiku puhul peavad ehitised muu hulgas vastama ohutusnõuetele ning planeeringule või projekteerimistingimustele.
Kui ehitamise aega ei ole võimalik kohe tõendada, märkige see eelhinnangu jaoks eraldi küsimusena. Ärge asendage puuduvat tõendit oletusega. Samuti võrrelge ehitist projekti endaga, sest kõrvalekalle võib tähendada loast erinevat ehitamist ka siis, kui luba on kunagi väljastatud.
2. samm: tellige enne kulutuste tegemist seadustatavuse eelhinnang
Enne projektide, mõõdistuste või auditite tellimist tuleb hinnata, kas olemasolevat lahendust on üldse võimalik säilitada. Esitage kohaliku omavalitsuse pädevale üksusele või vastava pädevusega spetsialistile kinnistu aadress, fotod, olemasolevad dokumendid ja võimalikult täpne kõrvalekalde kirjeldus.
Eelhinnang peab aitama välja selgitada:
- kas vaja võib minna ehitusteatist, ehitusluba, kasutusluba või muud menetlust;
- kas planeering, projekteerimistingimused ja kinnistule kehtivad piirangud võimaldavad praeguse lahenduse säilitamist;
- milliseid dokumente, mõõdistusi või eksperdihinnanguid võib menetluseks vaja minna.
Oluline on eristada puuduvate dokumentidega ehitist lahendusest, mida kehtivad piirangud ei võimalda. Kui ehitist ei saa olemasoleval kujul lubada, võib pädev asutus või spetsialist pidada vajalikuks selle muutmist või eemaldamist. Konkreetset tulemust ei tohi enne hinnangut eeldada ega ostjale lubada.
Kui omavalitsus on juba saatnud kirja või ettekirjutuse, lisage see koos tähtaja ja varasema kirjavahetusega lähteandmete hulka. Omavalitsus otsustab talle esitatud materjalide põhjal ka võimalike täiendavate järelevalvemeetmete vajaduse.
3. samm: koostage menetluseks vajalik dokumentide ja kulude plaan
Menetluse dokumentide loetelu ja eelarve saab koostada alles pärast seda, kui objekti kõrvalekalle ning võimalik menetlusliik on selgunud. Vajadus sõltub ehitise vanusest, muudatuse ulatusest, säilinud dokumentidest ja kohaliku omavalitsuse nõuetest.
Võimalike tööde hulka võivad kuuluda:
- ehitise audit;
- elektripaigaldise audit või tuleohutusaudit;
- hoone mõõdistamine ja ehitusjärgne kontrollmõõdistus;
- muudatusprojekt, joonised ja seletuskiri;
- kandvate konstruktsioonide või muude osade ekspertiis.
Kui ehitusprojekt puudub, võib ehitise ohutuse hindamiseks olla vajalik audit. Allika järgi tellib auditi omanik ning selle peab tegema nõutava pädevusega isik. Auditi materjalid võivad hõlmata mõõdistusprojekti, tehnilisi andmeid, plaane, lõikeid, asendiplaani ja fotosid.
Koostage eelarve saadud pakkumiste alusel eraldi ridadena: mõõdistamine, projekt või joonised, auditid, ekspertiisid ja menetlusega seotud tasud. Üht universaalset maksumust ega ajakulu ei ole mõistlik eeldada. Tööde mahtu ja aega mõjutavad muu hulgas kõrvalekalde ulatus, dokumentide olemasolu ning auditite vajadus.
Ajakava pange paika alles pärast dokumentide vajaduse kinnitamist. Arvestage selles nii materjalide koostamise kui ka menetlemisega, kuid ärge siduge müügiplaani kontrollimata valmimistähtajaga.
4. samm: valige müügi ajastus ja avaldage ehitise staatus läbipaistvalt
Tartu või Tallinna müüjal tasub enne kuulutuse avaldamist hankida vähemalt kirjalikult fikseeritav eelhinnang selle kohta, mis on dokumentides puudu, kas menetlus näib võimalik ja milliseid töid võib vaja minna. Meie müügiperspektiivist mõjutab selline ebaselgus objekti turustamist, sest ostja peab suutma hinnata nii ehitise kasutatavust kui ka võimalikke edasisi kohustusi.
Korras dokumentidega müüki alustades saab objekti staatust kirjeldada selgemalt. Kui müük algab enne menetluse lõppu, avaldage ostjale:
- tegeliku olukorra ja dokumentide erinevus;
- puuduvad load, teatised või muud teadaolevad dokumendid;
- poolelioleva menetluse senine seis;
- tellitud ja veel tegemata tööd;
- asjaolud, mille tulemus ei ole veel teada.
Ärge esitlege kontrollimata staatusega pinda seadusliku eluruumi, abihoone või muu lubatud pinnana. Aus kuulutus ja dokumenteeritud seisukord annavad ostjale võimaluse riski hinnata. Puuduste kirjapanek ja oluliste tingimuste lepingus fikseerimine aitavad vähendada hilisema vaidluse ohtu.
Läbirääkimisteks koondage dokumentide kaust, eelhinnang, tööde pakkumised ja omavalitsusega peetud kirjavahetus. Samuti tuleb selgelt kokku leppida, kas menetluse viib lõpuni müüja või jätkab seda ostja. Kui kohustuste jaotus jääb tehingu ajaks lahtiseks, laske olulised asjaolud ning poolte kokkulepped müügidokumentides pädeva nõustaja abil fikseerida. Loata ehitise mõju hinnale ja tehingu tulemusele sõltub konkreetsest objektist ning ostja hinnatud riskist.
Enne müüki koondage faktid ja küsige objektipõhist abi
Loata või dokumentidest erineva ehitisega kinnisvara müügiks valmistamine algab kontrollitud faktidest, mitte oletusest, et ehitis kindlasti seadustatakse. Enne müügiotsuse ajastamist läbige järgmine kontrollnimekiri:
- võrrelge ehitist registri, lubade ja projektiga;
- tuvastage võimalikult täpselt ehitamise või muutmise aeg;
- hankige seadustatavuse eelhinnang;
- koostage dokumentide, tööde ja kulude plaan;
- otsustage, kas müük algab enne või pärast menetlust;
- valmistage ette läbipaistev selgitus ostjale.
Pakume Tartu ja Tallinna kinnisvara müüjatele maaklerteenust. Päringusse lisage kinnistu aadress, ehitise või muudatuse kirjeldus, teadaolev ehitamise aeg, olemasolevad dokumendid ning info poolelioleva menetluse kohta. Nii saab müügiprotsessi kavandada objekti tegelikust seisust lähtudes.
Ehitusõigusliku lahenduse, auditite ja konkreetsete lepingutingimuste jaoks tuleb vastavalt küsimusele kaasata kohalik omavalitsus, pädev spetsialist, notar või jurist.