Lühivastus: kinnisvara saab müüa ka koos kehtiva üürilepinguga
Kehtiva üürilepinguga kinnisvara saab müüa, kuid omaniku vahetumine ei lõpeta üürilepingut automaatselt. Uus omanik astub senise omaniku asemele ning võtab üle üürileandja lepingulised õigused ja kohustused.
Enne müügi alustamist tuleb otsustada, kas pakkuda kinnisvara ostjale koos toimiva üürisuhtega või soovitakse üürisuhe enne tehingut õiguspäraselt lõpetada. Tähtajalise või tähtajatu lepingu lõpetamise võimalust ei tohi eeldada, sest määravad on lepingu tingimused ja kohalduvad õigusnormid. Ebaselge lepingu või vaidluse korral tasub enne lubaduste andmist küsida nõu pädevalt juristilt või notarilt.
Tartu ja Tallinna omanikel soovitame alustada lepingu kontrollimisest, üürnikuga suhtluskorra kokkuleppimisest ning objekti seisukorra dokumenteerimisest. Nii saab ostja hinnata korraga nii kinnisvara kui ka jätkuva üürisuhte tingimusi.
1. Kontrollige üürilepingut ja koondage ostjale vajalikud dokumendid
Esimene praktiline ülesanne on teha üürisuhe dokumentide põhjal täielikult arusaadavaks. Kontrollige, kes on lepingu pooled, milline objekt on välja üüritud ning kas leping on tähtajaline või tähtajatu. Pange eraldi kirja:
- lepingu algus ja lõpp;
- üüri suurus ning maksetähtpäev;
- kõrvalkulude jaotus;
- etteteatamise tingimused;
- erikokkulepped, mis võivad omaniku vahetumist või objekti kasutamist mõjutada.
Vaadake üle ka näitamist, allüürimist ja võimalikku ostueesõigust käsitlevad punktid. Üürnikul ei ole ostueesõigust automaatselt, kuid see võib olla lepingus eraldi kokku lepitud.
Koondage ühte kausta kirjalik üürileping koos lisadega, üleandmise-vastuvõtmise akt, varasemad fotod või seisukorra kirjeldus, tagatisraha andmed ning kontrollitav ülevaade üüri ja kõrvalkulude tasumisest. Müügidokumentide hulka kuuluvad ka kinnistusraamatu andmed.
Eristage kinnisvara dokumendid üürisuhte dokumentidest. Kui suulised kokkulepped, puuduvad lisad või tagatisraha suurus tekitavad vastuolu, lahendage see võimaluse korral enne kuulutamist. Lahendamata asjaolu tuleb ostjale ausalt kirjeldada, mitte oletusega täita.
2. Leppige üürnikuga kokku teavitamine, fotod ja näitamised
Teavitage üürnikku müügiplaanist enne fotograafi või esimeste huviliste saabumist. Kirjalikus teates selgitage, et müük ei lõpeta kehtivat üürilepingut automaatselt, ning kirjeldage, millist koostööd vajate fotode tegemiseks ja objekti näitamiseks.
Leppige kirjalikult kokku lihtne suhtlusprotokoll:
- kes võtab üürnikuga külastuse asjus ühendust;
- kui pikalt ette näitamisest teatatakse;
- millised nädalapäevad ja ajavahemikud sobivad;
- kuidas teatatakse külastuse muutumisest või ärajäämisest;
- kas omanik, maakler või mõlemad viibivad näitamisel.
Ostjaid ei tohiks saata objektile ette teatamata. Juurdepääs peab olema mõistlik ning üürnikuga kokku lepitud.
Fotode jaoks küsige eraldi nõusolekut üürniku isiklike esemete jäädvustamiseks. Vajaduse korral leppige kokku, et fotodelt eemaldatakse või varjatakse dokumendid, perepildid ja muud isiklikud asjad.
Ärge lubage ostjale üürniku lahkumist kindlal kuupäeval, kui selle kohta puudub selge kokkulepe või õiguslik alus. Realistlik ajakava kaitseb nii üürniku kodurahu kui ka müüja usaldusväärsust.
3. Hinnake üürikinnisvara seisukorda ja valmistage objekt esitluseks ette
Üürikinnisvara seisukorda tuleb hinnata olemasolevate dokumentide, mitte üksnes müügieelse visuaalse mulje põhjal. Võrrelge praegust olukorda üleandmise-vastuvõtmise akti, varasemate fotode ja inventari loeteluga.
Koostage ruumipõhine kontrollnimekiri ning vaadake üle:
- seinad, põrandad ja muud pinnad;
- sanitaartehnika;
- köögiseadmed;
- aknad ja uksed;
- valgustid;
- mööbel ning muu koos objektiga kasutada antud inventar.
Märkige eraldi nähtav kulumine, võimalikud kahjustused ja lõpetamata hooldustööd. Ärge omistage vastutust üürnikule enne asjaolude ja üleandmisdokumentide kontrollimist. Samuti koostage nimekiri esemetest, mis kuuluvad müüdava kinnisvara juurde, ning eristage need üürniku varast. See väldib olukorda, kus kuulutuse fotod loovad ostjale vale ettekujutuse müügi esemest.
Enne pildistamist tasub ruumid puhastada, korrastada ja vähendada liigset visuaalset müra. Puudusi ei tohi korrastamisega varjata. Müügiks ettevalmistamine ei pea tähendama kallist remonti, vaid objekti selget ja korrektset esitlemist.
Fotode aeg ning näitamiseelne korrastus tuleb üürnikuga kooskõlastada, sest müügiobjekt on samal ajal tema kasutuses olev kodu.
4. Esitage ostjale üürisuhe läbipaistvalt ja fikseerige selle üleminek tehingus
Ostjale tuleb juba müügi alguses öelda, et kinnisvara võõrandatakse koos kehtiva üürilepinguga. Ostja peab saama hinnata nii kinnisvara kui ka jätkuva üürisuhte tingimusi.
Esitage ostjale kontrollimiseks lepingu kehtivusaeg, üüri suurus, kõrvalkulude jaotus, tagatisraha andmed ning dokumenteeritud ülevaade objekti seisukorrast. Selgitage ka, milline inventar jääb kinnisvarasse ja millised fotodel nähtavad esemed kuuluvad üürnikule. Üüritulu, maksekäitumist ega seisukorda ei tohi kirjeldada paremana, kui dokumendid kinnitavad.
Notariaalses tehingus tuleb üürilepingu olemasolu ja tagatisrahaga seotud korraldus selgelt fikseerida. Omandi üleminekul astub uus omanik olemasolevas üürisuhtes senise omaniku asemele. Kui lepingu kehtivus, ülesütlemine, vastutus või tagatisraha tekitab erimeelsusi, kaasake enne tehingut pädev jurist või notar.
Müügieelne kontrollnimekiri Tartu ja Tallinna omanikule
Enne kuulutuse avaldamist ja ostjatega läbirääkimist kontrollige, et kõik müügi põhiküsimused oleksid dokumenteeritud.
- Üürileping ja lisad on koondatud, lepingu liik, tähtaeg ning eritingimused kontrollitud.
- Tagatisraha, üürimaksete ja kõrvalkulude kohta on olemas kontrollitavad andmed.
- Üürnikku on müügist teavitatud ning fotode ja näitamiste kord kirjalikult kokku lepitud.
- Objekti praegune seisukord ja müüki kuuluv inventar on fikseeritud.
- Ostjale esitatav info eristab kinnisvara seisukorda, üürilepingu tingimusi ja üürniku vara.
- Notariaalses tehingus käsitletavad üürisuhte ja tagatisraha küsimused on läbi mõeldud.
Pakume kinnisvara müügi maaklerteenust Tartus ja Tallinnas ning oleme tegutsenud alates 2006. aastast. Kui plaanite müüa kehtiva üürilepinguga kinnisvara, saatke meile päring. Arutame konkreetse objekti olukorda ja selle müügiks ettevalmistamist.