Lühivastus: müügiviis sõltub sellest, kas müüte kogu kinnisvara või oma mõttelist osa
Kuidas müüa kaasomandis olevat kinnisvara? Esmalt tuleb otsustada, kas müüki läheb kogu objekt või ainult ühe kaasomaniku mõtteline osa. Kaasomand tähendab, et kinnisvara kuulub samal ajal vähemalt kahele isikule mõtteliste osadena.
Kõige sirgjoonelisem lahendus on kaasomanike kokkulepe müüa kogu kinnisvara. Selleks on vaja kõigi kaasomanike nõusolekut ja ühist tegutsemist. Üks kaasomanik saab iseseisvalt käsutada üksnes oma mõttelist osa.
Seega on praktilised lähtekohad järgmised:
- kokkuleppe korral müüvad kaasomanikud kogu elamispinna koos;
- kokkuleppe puudumisel võib kaasomanik müüa oma mõttelise osa;
- kui eesmärk on kaasomand lõpetada, kuid jagamise viisis kokkulepet ei saavutata, saab kaasomanik esitada kohtule kaasomandi lõpetamise nõude.
Edasine tegevusplaan keskendub kaasomandis elamispinna praktilisele müügiks ettevalmistamisele Tartus ja Tallinnas. Kui õiguslik olukord on ebaselge või kaasomanike vahel käib vaidlus, võib pöörduda notari või kinnisvaraõigusega tegeleva juristi poole.
1. Leppige kokku, mida täpselt müüakse
Enne kuulutuse koostamist pange kaasomanikega selgelt paika müügi ese. Üks kaasomanik võib müüa oma mõttelist osa, kuid kogu kinnisvara võõrandamiseks on vaja kaasomanike nõusolekut ja ühist tegutsemist.
Kaasomanikel tasub läbi arutada:
- kas müüakse kogu kinnisvara või ühe omaniku mõtteline osa;
- millest lähtutakse hinna määramisel;
- kes suhtleb huvilistega;
- kuidas korraldatakse pildistamine ja näitamine;
- kes osalevad tehingus.
Mõtteline osa ei ole automaatselt konkreetne tuba, korteriosa ega korrus. Kui müügi esemeks on mõtteline osa, tuleb seda ka ostjale selliselt kirjeldada. Notariaalse kasutuskorra olemasolul saab selgitada, kuidas kaasomanikud on kinnisvara kasutamise omavahel korraldanud. Kinnistusraamatusse kantud kasutuskord kehtib ka uue omaniku suhtes.
Kui kogu objekti müügis kokkulepet ei saavutata, saab omanik jätkata oma osa müügiga. Teise omaniku tahte vastaselt kogu asja müümise saavutamine ei ole tavaline müügiprotsess, vaid eeldab kaasomandi lõpetamise nõuet kohtus.
2. Koguge dokumendid ja kontrollige õiguslik seis enne kuulutamist
Enne kuulutamist koondage ühte toimikusse dokumendid, mis näitavad täpselt, kellele kinnisasi kuulub ja kuidas selle kasutamine on korraldatud.
Kontrollnimekiri müüjale:
- võtke värske kinnistusraamatu väljavõte ning kontrollige omanikke, omandiosade suurusi ja kinnistusraamatusse kantud õigusi;
- koguge iga müügis osaleva omaniku andmed ja omandamise alus, näiteks ostu-, kinke- või pärimisdokument;
- lisage notariaalne kasutuskorra kokkulepe koos kinnistusraamatu kandega;
- kui kasutuskorra määrab kohtuotsus, lisage jõustunud otsus ja sellega seotud dokumendid;
- võrrelge tegelikku ruumikasutust dokumentides kirjeldatuga;
- märkige eraldi üles puuduvad dokumendid, vastuolud ja küsimused, mis vajavad enne turundamist lahendamist.
Notariaalne ja kinnistusraamatusse kantud kasutuskord annab ostjale suulisest ruumijaotusest selgema aluse, sest registrisse kantud kokkulepe kehtib ka uue omaniku suhtes. Suuline kokkulepe võib olla vaidlustatav ning kasutuskorra puudumine võib üldjuhul takistada ostjal pangalaenu saamist. See tuleb välja selgitada enne hinna ja sobiva ostjaskonna lõplikku määramist.
Kuulutuses kirjeldatav kasutus peab vastama dokumentidele. Ostjale tuleb anda objekti kohta tõene ja täielik teave, sealhulgas selgitada omandiosade suurust, kasutuskorra olemasolu ning seda, millised ruumid on tegelikult ühiskasutuses.
Kui registriandmed ja tegelik kasutus ei ühti või omandiosade, kasutuskorra või kaasomanike õiguste üle käib vaidlus, kaasake notar või kinnisvaraõiguse jurist enne kuulutuse avaldamist. Nii saab õigusliku seisu selgeks teha enne ostjatega läbirääkimist.
3. Määrake hind ja avaldage ostjale kaasomandi tegelik korraldus
Hinnastage müügi ese sellena, mis see õiguslikult on: kogu elamispind ja ühe kaasomaniku mõtteline osa ei ole automaatselt samaväärsed pakkumised. Võrrelge hinda võimalikult sarnase müügiesemega, mitte terve korteri või maja hinnaga üksnes omandiosa suuruse järgi. Vältige nii põhjendamatult kõrget kui ka liiga madalat pakkumishinda ning ärge lähtuge ainult kinnisvaraga seotud emotsioonidest. Vajaduse korral aitame maaklerteenuse raames müügihinda määrata.
Kuulutuses ja ostjale antavates materjalides märkige selgelt:
- müüdava mõttelise osa suurus;
- milliseid ruume või alasid müüja tegelikult kasutab;
- kas kasutuskord on notariaalne ja kinnistusraamatusse kantud, suuline või puudub;
- millised ruumid, hooviosad ja muud alad jäävad ühiskasutusse;
- kas tegelik kasutus vastab dokumentidele.
Kasutuses olevat tuba, korrust või korteriosa ei tohi esitleda eraldi omandina, kui tehingu esemeks on mõtteline osa. Ostjale tuleb anda objekti kohta tõene ja täielik teave, mis kaasomandi puhul hõlmab nii omandistruktuuri kui ka tegelikku kasutuskorraldust. Selge kirjeldus aitab ostjal hinnata, mida ta tehinguga omandab ja kuidas kinnisvara pärast ostu kasutada saab.
4. Valmistage elamispind pildistamiseks ja näitamiseks ette
Kaasomandis kodu esitlemisel peab ostja saama fotode, kirjelduse ja näitamise põhjal üheselt aru, mida müüja kasutab ning mis jääb ühiskasutusse.
- Puhastage ja korrastage müüja kasutuses olevad ruumid ning pildistatavad ühiskasutusalad. Kooskõlastage teiste kaasomanikega eelnevalt ligipääs, pildistamine ja näitamiste ajad.
- Tehke fotod nii, et need annaksid ülevaate kogu kinnisvarast, müüja kasutatavatest ruumidest ja ühiskasutusaladest. Siduge fotode järjestus selgitava kirjeldusega.
- Kui müüakse mõttelist osa, ärge jätke fotode, plaani ega ruuminimetustega muljet, et tegemist on eraldi kinnisasjaga. Näidake tegelikku kasutust, kuid hoidke õiguslik müügiobjekt selgelt eristatavana.
- Leppige enne esimese huvilise saabumist kokku, kes näitamist juhib ning kes vastab küsimustele kasutuskorra, ühiste kulude ja teiste kaasomanikega arvestamise kohta.
- Hoidke kinnistusraamatu väljavõte, kasutuskorra kokkulepe või kohtuotsus ja asjakohased kuludokumendid käepärast. Nii saab huviline võrrelda kuulutuses ning näitamisel räägitut dokumentidega.
Näitamisel liikuge ruumides samas loogikas nagu kuulutuses: esmalt üldpilt, seejärel müüja kasutuses olevad ruumid ja lõpuks ühiskasutusalad. Vastake täpselt ning eristage dokumenteeritud kasutuskord kaasomanike suulisest tavast. Kui mõnele küsimusele pole kohe kindlat vastust, kontrollige dokumente enne ostjale vastamist.
5. Kontrollige ostja pakkumine ja valmistage notaritehing ette
Enne pakkumise kinnitamist kontrollige, et müüja ja ostja mõistaksid tehingu eset ühtemoodi: kas omandatakse kogu kinnisasi või kindla suurusega mõtteline osa.
Kontrollige enne tehingut järgmised punktid:
- pakkumises ja tehingudokumendis on müüdav omandiosa õigesti kirjeldatud;
- ostja on saanud tõese teabe kasutuskorra, tegeliku ruumikasutuse ja ühiskasutusalade kohta;
- kogu kinnisvara müügi korral tegutsevad kaasomanikud ühiselt, sest terve kaasomandis oleva asja võõrandamine nõuab nende nõusolekut;
- ühe kaasomaniku osa müügil vastab pakkumises kirjeldatud osa kinnistusraamatus märgitud omandiosale.
Kui kaasomanike vahel on vaidlus, tegelik kasutus erineb dokumentidest või müügi ese pole üheselt selge, võib enne lõplike kohustuste võtmist pöörduda notari või kinnisvaraõigusega tegeleva juristi poole. Notari poole võib pöörduda ka kasutuskorra notariaalseks vormistamiseks ja kinnistusraamatusse kandmiseks.
Kui müügi asemel kaalutakse kaasomandi lõpetamist, on kaasomanikul õigus seda nõuda. Jagamise viisis kokkuleppe puudumisel otsustab asja kohtus esitatud nõude alusel kohus.
Kaasomandis kinnisvara müügi abi Tartus ja Tallinnas
Kui soovite müüa kaasomandis korterit või maja Tartus või Tallinnas, aitame maaklerteenuse raames müügiprotsessi korraldada. Linna Kinnisvara on tegutsenud alates 2006. aastast.
Päringus kirjeldage palun:
- objekti asukohta ja liiki;
- müüdava mõttelise osa suurust;
- kaasomanike arvu;
- notariaalse või muu kasutuskorra olemasolu;
- kas soovite müüa kogu kinnisvara või üksnes oma osa.
Nende andmete põhjal saame esmalt hinnata müügi lähtekohta ja maaklerteenuse sobivust. Selge alginfo aitab eristada kogu objekti müüki kaasomandiosa müügist ning kavandada objekti esitlemist vastavalt tegelikule omandi- ja kasutuskorraldusele.
Kui kaasomanike vahel on vaidlus või omandi, kasutuskorra või müügi eseme õiguslik seis on ebaselge, pöörduge enne müügikohustuste võtmist notari või vastava pädevusega juristi poole.