Kõige tõhusam kaitse algab enne tehingu kinnitamist
Müüja saab ostja rahastamise katkemise riski vähendada, kui ta kontrollib rahastuse seisu enne müügiprotsessi peatamist või teiste huviliste kõrvalejätmist. Esialgne huvi, laenutaotluse esitamine ja panga kinnitatud rahastusotsus ei ole sama tähendusega.
Enne edasiliikumist tasub teha neli asja:
- selgitada välja, kui kaugele on ostja rahastamise korraldamisega jõudnud;
- fikseerida kirjalikult hind, tasumise kord, tähtajad ning edasine tegevus rahastuse katkemise korral;
- kaasata notar enne siduvate kokkulepete allkirjastamist;
- säilitada pakkumised, kirjavahetus, lepinguprojektid ja muud ettevalmistavad dokumendid.
Notar kontrollib tehingu õiguslikku tausta ning selgitab lepingu sisu ja tagajärgi. Lepingule ei tasu alla kirjutada enne, kui selle sisu vastab müüja tahtele ja on täielikult arusaadav. Selgelt dokumenteeritud lähteolukord aitab rahastuse katkemisel hinnata järgmisi samme olemasolevate kokkulepete, mitte mälu või oletuste põhjal.
1. Selgitage välja ostja rahastamise tegelik seis
Enne vara teistele huvilistele sulgemist küsige ostjalt, milline rahastamise etapp on tegelikult läbitud ja millised eeldused on veel täitmata. Eesmärk on eristada üldine pangaesindajaga peetud arutelu konkreetsest otsusest, mille tingimused ja kehtivus on ostjale teada.
Täpsustage ostjaga vähemalt järgmist:
- kas laenutaotlus on esitatud ja kas pank on teinud otsuse;
- millised tingimused on otsusega seotud;
- kas rahastus sõltub veel hindamisaktist või omafinantseeringu olemasolust;
- kas ostja peab enne müüma mõne teise vara;
- millal peaksid täitmata eeldused olema täidetud;
- mis kuupäevani saab ostja rahastuse kohta lõpliku kinnituse anda.
Need küsimused tuleb kohandada konkreetse ostja olukorrale. Kõik olulised kuupäevad, ostja kinnitused ja hilisemad muudatused tasub panna kirjalikult tallele, näiteks koondada need samasse e-kirjavahetusse. Suuline kinnitus või esitatud laenutaotlus ei tõenda iseenesest raha olemasolu tehingu tegemiseks. Seetõttu tuleks müügi edasised otsused siduda kontrollitava rahastusseisu, mitte ostja üldise optimismiga.
2. Leppige maksmise kord ja tähtajad kirjalikult kokku
Kirjalik kokkulepe peab näitama, mida pooled teevad, millal nad seda teevad ja kuidas on kavandatud ostuhinna tasumine. Enne tehinguga edasiliikumist fikseerige vähemalt:
- kinnisvara hind;
- tasumise kord ja maksete tähtajad;
- notariaalse tehingu kavandatav aeg;
- kinnisvara valduse üleandmise aeg;
- müügiga kaasa tulevad esemed või õigused;
- rahastusega seotud tähtajad, millest pooled oma tegevuses lähtuvad.
Hind, tasumise kord ja üleandmise aeg kuuluvad tingimuste hulka, mis tuleks enne kinnisvaratehingut läbi mõelda. Notar kontrollib tehingu õiguslikku tausta ning selgitab lepingu sisu ja tagajärgi.
Notar tuleks kaasata enne siduva kokkuleppe allkirjastamist, et arutada, kuidas kajastada lepingus olukorda, kus ostja ei saa tähtajaks vajalikku rahastust. Samuti paluge selgitada tähtaja möödumise tagajärgi ja võimalike muudatuste vormistamist. Pärast notariaalse lepingu allkirjastamist ei saa selle tingimusi lihtsalt ühepoolselt muuta, lepingu muutmine toimub notari juures ja eeldab ostja nõusolekut.
Internetist leitud näidisklauslit ei tasu kontrollimata üle võtta. Sõnastus peab vastama just selle tehingu kokkulepetele ja asjaoludele ning olema pooltele enne allkirjastamist arusaadav.
3. Koondage kogu tehingu senine dokumentatsioon
Rahastuse katkemisel koostage kõigepealt kuupäevaline ülevaade sellest, milles on kokku lepitud ja milliseid ettevalmistusi on juba tehtud. Ühte kausta või digitaalsesse toimikusse tasub koondada:
- ostja pakkumine ja müüja vastus;
- kokkulepitud hind ning muud tingimused;
- e-kirjad, sõnumid ja kirjalikud kinnitused;
- broneeringud ja lepinguprojektid;
- rahastamisega seotud tähtajad ning ostja edastatud teave;
- notaribüroole saadetud andmed ja teated;
- info selle kohta, kas tõestamise aeg on määratud;
- andmed ostja nimetatud otseste kulude kohta, näiteks tellitud hindamisakt.
Ostja kulusid ei tule käsitleda automaatselt hüvitatavatena. Iga kulu puhul tuleb vaadata selle seost läbirääkimiste, seniste kokkulepete ja konkreetse juhtumi asjaoludega.
Eraldi vaadake üle maakleriga sõlmitud kokkulepe. Võimalike kulude või vahendustasu hindamisel tuleb lähtuda selle sisust ja juhtumi asjaoludest, mitte eeldusest, et kõik summad kuuluvad kindlasti tasumisele. Selline tervikülevaade annab selge aluse edasiseks suhtluseks ostja, maakleri ja notariga.
4. Kui rahastus katkeb, suhelge kiiresti ja kirjalikult
Kui ostja rahastus katkeb või maksetähtaja täitmine muutub küsitavaks, paluge tal olukord kohe kirjalikult kinnitada ja ärge leppige üksnes suulise selgitusega.
Tegutsege järgmises järjekorras:
- küsige, kas rahastus on lõplikult tagasi lükatud või on otsus veel menetluses;
- paluge märkida, millised eeldused on täitmata ja mis ajaks võiks saabuda järgmine otsus;
- võrrelge ostja teadet kokkulepitud maksetingimuste, tähtaegade ja senise kirjavahetusega;
- teavitage vajaduse korral notarit ning edastage talle kokkulepped ja asjakohased dokumendid;
- hoidke kogu edasine suhtlus samas kirjalikus infovoos.
Notar saab selgitada lepingu sisu, õiguslikke tagajärgi ja konkreetse olukorraga seotud riske. Enne selle selgituse saamist vältige lõplikke lubadusi, näiteks automaatset nõustumist ostja kulude hüvitamisega, kokkuleppe lõpetamisega või tähtaja pikendamisega.
Ostjale vastates kirjeldage rahulikult, millise teate saite, millist lisainfot ootate ja millal olukorda uuesti hinnatakse. Nii jääb mõlemale poolele kontrollitav jälg sellest, mida teatati ja kuidas sellele reageeriti.
5. Hinnake järgmisi samme kokkulepete, mitte oletuste põhjal
Ostjale lisaaega tasub kaaluda ainult siis, kui uus rahastamisplaan ja selle tähtaeg on piisavalt konkreetsed ning muudatus fikseeritakse kirjalikult. Hinnake, kas ostja saab nimetada järgmise otsuse kuupäeva, täitmata tingimused ja realistliku tehinguaja. Kui muudatus puudutab juba notariaalselt sõlmitud lepingut, küsige notarilt selgitust, sest selle muutmine toimub notari juures ja eeldab teise poole nõusolekut.
Ostja võimalike kulude puhul ei tule lähtuda kummastki äärmusest. Ärge eeldage, et kõik summad tuleb hüvitada, kuid ärge välistage hüvitamise küsimust enne asjaolude kontrollimist. Paluge ostjal esitada:
- kulude kuupäevaline loetelu;
- arved ja maksekinnitused;
- selgitus, kuidas kulu oli seotud konkreetse tehingu ettevalmistamisega.
Seejärel võrrelge neid andmeid kirjalike kokkulepete ja läbirääkimiste käiguga. Konkreetsete õiguslike tagajärgede hindamisel pöörduge notari või vastava õigusnõustaja poole.
Kui otsustate aktiivse müügiga jätkata, ärge muutke hinda pelgalt ühe katkenud tehingu tõttu. Vaadake uuesti üle päringute ja näitamiste arv ning huviliste korduv tagasiside. Kui mitu sõltumatut huvilist osutab samale hinna või seisukorra probleemile, annab see muudatuseks sisulisema aluse. Üks põhjendamata madal pakkumine üksi ei ole piisav põhjus müügihinna muutmiseks.
Müügiotsus tasub teha selge ülevaate põhjal
Müüja praktiline kaitse koosneb kontrollitavast rahastusseisust, selgetest kirjalikest tingimustest, säilitatud dokumentidest, kiirest suhtlusest ja õigeaegsest notariga konsulteerimisest. Need sammud ei välista rahastuse katkemist, kuid aitavad vältida olukorda, kus järgmine otsus tuleb teha puuduliku info põhjal.
Konkreetse kokkuleppe tagajärgi ei tasu otsustada üldise veebijuhendi järgi. Määravaks võivad osutuda allkirjastatud dokumendid, kokkulepete sõnastus, tähtajad ja juhtumi muud asjaolud. Notar selgitab pooltele lepingu sisu ja tagajärgi ning aitab ennetada hilisemaid vaidlusi.
Pakume Tartu ja Tallinna kinnisvaramüüjatele maaklerteenust. Kui ostja rahastuse katkemine on pannud teie müügiplaani küsimärgi alla, saatke meile päring, et arutada olukorda ja kinnisvara müügi võimalikke järgmisi samme.