Mida teha kohe, kui soovite kinnisvara müügi peatada?
Teatage ostjale müügi peatamisest esimesel võimalusel, vaadake üle senised kokkulepped ja kulud ning hoidke edasine suhtlus kirjalik. Ostja teadmatusse jätmine või vastusega venitamine suurendab ebaselgust ega lahenda juba tehtud ettevalmistuste küsimust.
Enne lõpliku teate saatmist kontrollige:
- millistes müügitingimustes olete juba kokku leppinud;
- kas ostja on tellinud hindamisakti või lasknud koostada lepinguprojekti;
- kas tehingu ettevalmistamisega on kaasnenud muid otseseid kulusid;
- kas notaribüroo on saanud tehingu andmed või määranud lepingu tõestamise aja.
Kui läbirääkimised ja tehingu ettevalmistamine on juba edenenud, võib ostjal tekkida nõue otseselt seotud kulude hüvitamiseks. Ühe võimaliku näitena on käsitletud ostja tellitud hindamisakti kulu, kuid nõude olemasolu ja ulatust ei saa otsustada üksnes üldise näite põhjal.
Kui notar on kaasatud, andke talle otsusest teada ja edastage läbiräägitud tingimused. Notar saab nende põhjal selgitada õiguslikke tagajärgi ja riske. Tegemist on praktilise tegevusraamistikuga, konkreetse juhtumi tagajärgi tuleb hinnata selle asjaolude põhjal.
1. Kaardistage enne otsuse teatamist müügi hetkeseis
Müügi hetkeseisu ajajoon näitab, kas tegemist oli alles esmase ostuhuviga või olid pooled jõudnud konkreetsete tingimuste ja tehingu ettevalmistamiseni. Koondage ühte ülevaatesse ostja pakkumine, võimalik hinnakokkulepe, kirjavahetus, broneeringud, lepinguprojektid ning notariga seotud toimingud.
Lisage ajajoonele kuupäevade kaupa:
- millal tehti pakkumine ja kuidas sellele vastasite;
- millistes tingimustes jõuti kokkuleppele;
- kas ostja tellis hindamisakti, tegi objektiga tutvumiseks sõite või osales täiendavatel ülevaatustel;
- millised muud otseselt läbirääkimistega seotud kulud ostja enda sõnul kandis;
- mida on edastatud maaklerile või notarile.
Hindamisakti kulu võib olla üks võimalikest usalduskahjuna käsitletavatest kuludest, kui müüja loobub pärast müügis ja tingimustes kokkuleppimist. See ei tähenda, et iga esitatud summa kuulub automaatselt hüvitamisele.
Vaadake eraldi üle maakleriga sõlmitud kokkulepped. Ärge eeldage ette, et kõik maakleri kulud või vahendustasu tuleb kindlasti tasuda, vaid lähtuge olemasolevast kokkuleppest ja juhtumi asjaoludest.
Lõpuks märkige selgelt, kas lõpetate müügi täielikult või panete selle ajutiselt pausile. Ostjale saadetav teade peab selle erinevuse üheselt välja tooma.
2. Teatage ostjale otsusest otse, põhjendatult ja kirjalikult
Ostjale saadetav teade peaks alustama ühesest otsusest, mitte pikast selgitusest: „Annan teada, et olen otsustanud kinnisvara müügi praegu peatada ja kavandatud tehinguga mitte edasi minna.”
Lisage lühike ja tõene põhjendus, kui selle avaldamine on asjakohane. Ärge süüdistage ostjat ega kasutage otsust survevahendina uue hinna või muude tingimuste saavutamiseks.
Kui ostja on tehingut juba ette valmistanud, tunnistage tema panust neutraalselt: „Mõistan, et olete tehingu ettevalmistamiseks aega ja raha kulutanud. Palun saatke kantud kulude loetelu koos arvete, maksekinnituste ja selgitustega, et saaksime need eraldi läbi vaadata.”
Esimeses teates ei ole mõistlik lubada kõigi summade hüvitamist ega väita, et hüvitamise kohustust kindlasti ei ole. Esmalt tuleb selgitada, kuidas iga kulu seostus läbirääkimiste ja poolte kokkulepetega. Müügist loobumise järel võib kõne alla tulla ostja otseselt seotud kulude hüvitamise nõue.
Kui teatasite otsusest esmalt telefoni teel või kohtumisel, saatke samal teemal kirjalik kokkuvõte ja paluge kinnitada selle kättesaamist.
Notari kaasamise korral edastage otsus ka notaribüroole ning kirjeldage kõiki juba läbi räägitud tingimusi. Notar saab selgitada nendega kaasnevaid õiguslikke tagajärgi ja riske.
3. Vastake hinnasurvele, inspektsioonisoovidele ja uutele tingimustele enne müügi peatamist
Ostja uus soov ei pea automaatselt tähendama müügi lõpetamist, kuid sellele tuleb vastata konkreetse küsimuse, tähtaja või kirjaliku vastupakkumisega.
- Hinna alandamine. Küsige, millisele uuele asjaolule ettepanek tugineb: „Palun tooge välja konkreetsed puudused või kulud, mille põhjal soovite hinda muuta. Seejärel saan otsustada, kas muudan hinda, teen teise ettepaneku või jään senise hinna juurde.” Levinud viga on vastata emotsionaalselt või pakkuda kohe allahindlust ilma põhjendusi küsimata.
- Täiendav inspektsioon või ekspertiis. Leppige enne kirjalikult kokku selle eesmärk, korraldaja, kulu kandja, tähtaeg ning see, kuidas tulemus võib ostja pakkumist mõjutada. Müüjal tuleb anda objekti kohta tõest ja täielikku teavet, teadaolevate puuduste varjamine võib viia hilisemate nõueteni. Levinud viga on lubada ülevaatus ilma tingimusi täpsustamata.
- Otsusega venitamine. Määrake kirjalik vastamistähtaeg: „Palun kinnitage kuupäevaks X, kas jätkame nendel tingimustel. Kui kinnitust ei tule, ei hoia ma objekti teie jaoks kinni.” Levinud viga on anda tähtajatuid suulisi lubadusi.
- Ootamatu lisatingimus. Korrake tingimus oma sõnadega üle, hinnake selle mõju hinnale ja ajakavale ning vastake kirjalikult, kas nõustute, keeldute või teete vastupakkumise. Levinud viga on nõustuda surve all, mõistmata tingimuse ulatust.
- Ostja loobumine. Paluge ostjal otsus ja põhjus kirjalikult kinnitada. Seejärel koondage pakkumine, kokkulepped, tähtajad ja lahtised küsimused ühte kokkuvõttesse. Levinud viga on piirduda telefonikõnega ja jätta lõpetamine dokumenteerimata.
Rahulik, tingimustel põhinev vastus aitab eristada lahendatavat läbirääkimisküsimust olukorrast, kus müügi jätkamine ei ole enam mõistlik.
4. Fikseerige lõpetamine ja lahendamata küsimused eraldi
Lõpetamise kirjalik kokkuvõte peaks eristama kindlalt otsustatud asjaolud küsimustest, mis vajavad veel dokumente või eraldi kokkulepet. Märkige müügi peatamise otsus, sellest teatamise kuupäev, teate saajad ning kõik lahtised teemad.
Võimaliku kulunõude korral paluge ostjal esitada:
- kulu nimetus ja summa;
- arve ning maksekinnitus;
- kulu tegemise kuupäev;
- selgitus, kuidas kulu oli seotud kavandatud tehinguga.
Kui notarile olid tehingu tingimused juba saadetud või lepingu tõestamise aeg kokku lepitud, küsige notaribüroolt, millised kavandatud toimingud tuleb tühistada või täpsustada. Notarile tuleb avaldada kõik olulised läbiräägitud tingimused, et ta saaks selgitada nende õiguslikke tagajärgi ja riske.
Kui pooled otsustavad muudetud tingimustel siiski jätkata, fikseerige vähemalt hind, müüki jääv mööbel ja muu vara, notariaalse lepingu aeg ning valduse ja võtmete üleandmise hetk. Need küsimused võivad vastasel juhul tekitada poolte vahel erinevaid ootusi.
Ettevaatust nõuab ostja, kes keeldub tingimusi kirjalikult kinnitamast, muudab pidevalt juba kokku lepitud põhipunkte või survestab müüjat olulist teavet varjama. Sellisel juhul kontrollige enne jätkamist kõik tingimused uuesti üle ning ärge kiirustage uue lubaduse andmise või allkirjastamisega.
Millal kaasata notar, õigusnõustaja või maakler?
Kaasake sobiv spetsialist selle järgi, kas vajate tehingu tingimuste selgitamist, õigusliku vaidluse lahendamist või müügisuhtluse korraldamist.
- Pöörduge notari poole, kui tingimused on juba läbi räägitud, notarile edastatud või lepingu tõestamise aeg kokku lepitud. Kõigi oluliste asjaolude avaldamine võimaldab notaril selgitada kokkulepete õiguslikke tagajärgi ja riske.
- Kaasake kvalifitseeritud õigusnõustaja, kui pooled vaidlevad loobumise õiguse, kulude hüvitamise või varasema kokkuleppe tähenduse üle.
- Maakler saab aidata korrastada suhtlust ja müügitingimusi ning need enne müüki läbi mõelda. Konkreetse vaidluse õiguslik lahendamine ei ole siiski sama mis maaklerteenus.
Oleme alates 2006. aastast tegutsenud kinnisvarabüroo ning pakume kinnisvara müügil maaklerteenust Tartus ja Tallinnas. Kui vajate abi müügiprotsessi või ostjaga suhtlemise korraldamisel, saatke meile päring.
Põhimõte jääb samaks: kiire teavitamine, tõene info ja kirjalikud kokkulepped vähendavad ebaselgust, kuid loobumise konkreetsed tagajärjed sõltuvad juhtumi asjaoludest.